Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость во Франции, будь то жилая или коммерческая недвижимость, а также земля. Покупку можно совершать как на физическое, так и на юридическое лицо.

Процесс покупки начинается с предварительного ознакомления с объектами. Это можно осуществить посредством интернета, специализированных печатных изданий, тематических выставок. Важный шаг – выбор компании, которая будет сопровождать покупателя в ходе сделки. Можно обратиться в агентство непосредственно во Франции, или российское представительство компании, или фирму в России, являющуюся партнером французской компании – продавца недвижимости.

При желании сделку можно совершить и самостоятельно, тем самым избежав затрат на гонорар агента по недвижимости. Но тогда в случае возникших проблем покупателю будет сложно предъявить претензии продавцу, тогда как агентство несет полную ответственность по сделке. Наилучшим решением будет обращаться в зарекомендовавшие себя агентства с многолетней практикой. Можно также поинтересоваться, принадлежит ли агентство Национальной Федерации Агентств Недвижимости Франции (FNAIM). Эта организация требует от своих членов строгого соблюдения законов.

С ЧЕГО НАЧАТЬ

Чтобы потенциальный покупатель мог лично ознакомиться с объектами, многие компании предлагают ознакомительный тур из России. При этом стоит понимать, что за подобные услуги фирмы придется дополнительно платить. Однако многие компании все же не берут платы за проведение смотрового тура – все расходы считаются включенными в комиссию при покупке. Ознакомительный тур включает подбор и осмотр объектов, предоставление юридической информации и т. д. Затраты на авиабилеты и проживание не компенсируются. Разумеется, существует риск, что покупатель так и не примет решение о покупке. Однако это уже зависит от профессионализма специалистов компании – насколько они учли пожелания и возможности клиента и заранее предоставили полную информацию об объектах, процедуре покупки и ситуации на рынке.

В случае когда покупатель намерен приобрести недвижимость во Франции, но не имеет возможности приехать в эту страну, существует возможность купить жилье удаленно. Подписанный предварительный договор можно будет отправить из России экспресс-почтой, а для подписания основного договора купли-продажи – оформить доверенность на своего представителя или прямо на нотариуса, ведущего сделку. Если доверенность оформляется в России – необходимо будет сделать перевод на французский язык и поставить апостиль. В любом случае специалисты настоятельно рекомендуют хотя бы один раз приехать во Францию, поскольку только при личном осмотре можно составить наиболее полное представление об объекте.

После окончательного выбора объекта покупатель и продавец подписывают предварительный договор (Compromis de Vente или Promesse de Vente). Однако до заключения договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости.

ПРОВЕРКА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Проверка включает в себя проведение так называемых диагностических тестов. В частности, измеряется площадь объекта на соответствие заявленному метражу, осуществляется проверка на наличие термитов, а также использование свинца и асбеста при строительстве объекта.

Асбест как строительный материал был запрещен во Франции в 1996 году, после того как выяснилось, что он является причиной многих заболеваний. До этого времени он использовался в качестве единственного вида утеплителя. Если дом построен до 1 июля 1997 года, продавец обязан предоставить покупателю сертификат на отсутствие асбеста. Но стоит учесть, что документ выдается только на квартиру, а не на общую площадь (лестницы, коридоры и т. д.).

Вероятность обнаружить в своем доме другой запрещенный материал – свинец – невелика, поскольку свинцовые красители использовались в постройках, возведенных до 1948 года. Однако если свинец присутствует, продавец обязан провести работы по удалению материала.

Все экспертизы проводятся отдельными экспертами, которые по заключении процедур выдают продавцу необходимые документы. Стоимость диагностики включена в цену недвижимости.

Если сроки поджимают, предварительный договор подписывается без результатов экспертизы. Но тогда в нем прописывается, что к моменту подписания основного договора купли-продажи продавец обязан получить результаты проверки и без них покупатель имеет право отказаться от сделки без каких-либо обязательств.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Предварительный договор служит двусторонней гарантией: покупателю – что объект не будет продан никому другому даже по большей цене, продавцу – что покупатель не передумает. Заверка документа нотариусом не требуется. Одновременно покупатель вносит задаток 10% от стоимости объекта (5% при покупке строящейся недвижимости). Эти деньги будут храниться на специальном банковском счете нотариуса. Все остальные платежи по сделке также будут проводиться через этот счет. Подробно об открытии банковского счета за рубежом и способах перечисления средств смотрите в статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?». Наличные нотариус, скорее всего, не примет из-за проблемы «отмывания денег».

По закону после заключения предварительного договора у покупателя есть семь дней на то, чтобы отказаться от дальнейшей сделки и вернуть задаток (если в контракте не указаны иные условия расторжения сделки). По истечении этого срока деньги не возвращаются. Также задаток можно вернуть, если банк отказывает в выдаче кредита или экспертиза на асбест дает отрицательные показатели.

Если сделка срывается по вине продавца, он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Следует быть готовым к одной особенности французского законодательства. У мэрии каждого города есть право приобрести объект по цене, указанной в предварительном договоре, вместо покупателя (droit de preemption). Задаток в таком случае ему возвращается, но какой-либо дополнительной компенсации покупатель не получает.

Обычно предварительный договор действует в течение трех месяцев. В это время нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки.

1.   По отношению к государству. Поскольку по закону мэрия может приобрести объект вместо покупателя, нотариус направляет запрос с декларацией сделки. У мэрии есть два месяца на ответ, в случае его отсутствия сделка считается «чистой» по отношению к государству.

Также нотариус проводит проверку, не находится ли объект в зоне риска (например в непосредственной близости к промышленным предприятиям) или специальной зоне, к примеру исторической. Все это накладывает на владельца особые обязательства.

2.   По отношению к частным лицам. Делается запрос в ипотечное бюро, нет ли за объектом неоплаченных долгов. Также запрашивается информация, все ли владельцы данной недвижимости согласны на продажу объекта. К обязанностям нотариуса относится расчет всех дополнительных расходов по сделке и проверка паспортных данных покупателя.

В период действия предварительного договора у покупателя также есть время на оформление ипотеки (см. ниже). После получения им согласия банка, а также проведения всех необходимых проверок заключается договор купли-продажи.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Для заключения основного договора купли-продажи стороны встречаются у нотариуса. Он является официальным лицом и представляет интересы покупателя и государства. Задача нотариуса – обеспечить юридическую чистоту сделки, за это он несет профессиональную ответственность, гарантируемую государством. Нотариусов может быть два – у покупателя и продавца. Нотариус продавца проводит юридическую проверку недвижимости, у нотариуса покупателя осуществляются расчеты по сделке и заключается договор купли-продажи. Услуги второго нотариуса оплачиваются продавцом.

В нотариальной конторе у покупателя (физического лица) могут потребовать следующие документы: загранпаспорт, копию визы или вида на жительство, свидетельства о рождении, браке и разводе.

Здесь стороны подписывают основной договор купли-продажи – акт продажи (Acte de Vente). К этому времени вся необходимая сумма должна быть переведена на счет нотариуса. При подписании право собственности переходит к покупателю, новый владелец получает ключи от объекта и специальный документ о праве собственности – аттестацию. После этого нотариус переводит деньги на счет продавца. При подписании купчей покупатель оплачивает услуги нотариуса (см. ниже параграф «Сопутствующие расходы»).

Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость. За этим следит нотариус.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

После заключения договора купли-продажи нотариус обязан в течение нескольких дней зарегистрировать нового собственника в специальном регистрационном бюро – Хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). В этом учреждении регистрируются все акты по продаже, обмену, дарению недвижимости, а также по оформлению ипотеки. В целом государственная регистрация занимает два-три месяца. По ее завершении новый владелец получает окончательный документ на право владения – свидетельство о собственности.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Дополнительные расходы по сделке единой суммой покупатель выплачивает нотариусу. В нее входит стоимость непосредственно услуг нотариуса и государственные налоги. Покупатель оплачивает 6–7% от суммы сделки, если объект относится к вторичному рынку, и 2–3%, если к первичному. Заниженный процент налога при покупке нового жилья связан с тем, что все новостройки при продаже облагаются НДС, который входит в стоимость покупки.

Также покупатель оплачивает услуги агента по недвижимости (4–5% от суммы сделки) и обязательную страховку недвижимости. Ее величина зависит от площади, расположения и множества других параметров объекта. Например, базовая страховка дома площадью 100 кв. м обойдется в €350.

ИПОТЕКА

На октябрь 2009 года оформление кредита во Франции вполне возможно. Правда, на практике получение ипотеки нередко зависит от личного отношения директора агентства недвижимости к банку. Политика банков также различается: некоторые о россиянах и слышать не хотят, другие предоставляют кредит вполне свободно.

Как правило, нерезидентам кредит предоставляется на 50-65% от стоимости недвижимости, ставка составляет 3-4% годовых. Процент зависит от соотношения личного и банковского финансирования и срока кредита. Необходимое условие – размер выплат не должен превышать трети декларируемых расходов. Нерезидентам ипотека обычно предоставляется на срок до 20 лет.

Сейчас вполне реально взять кредит на сумму €200 тыс. Однако банк, скорее всего, откажет, если приобретается домик в глуши стоимостью €250 тыс. Но если это квартира в центре Парижа ценой €600 тыс., то кредит в большинстве случаев будет предоставлен.

Заявку на кредит можно предоставлять и заочно, не выезжая из России. В этом случае документы на подпись будут отправлены заявителю по почте.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Строящееся жилье

Государство жестко контролирует деятельность застройщика и гарантирует покупателю безопасность. При этом основной договор купли-продажи не может быть подписан до момента возведения фундамента. В документе прописываются стоимость, точное описание объекта, его площадь (возможна погрешность 5%).

Резервационный взнос при покупке жилья у застройщика не может превышать 5% от цены объекта. График внесения платежей примерно следующий:

• 35% – после возведения фундамента; на этом этапе идет нотариальное оформление сделки;
• 35% – после завершения кровельных работ;
• 25% – по окончании работ по внутренней отделке;
• 5% – при передаче ключей.

После окончания строительства покупатель получает досье, свидетельствующее об окончании строительства; акты соответствий; свидетельство, выданное мэрией города; другие документы.

При сдаче объекта в эксплуатацию вступают в силу различные гарантии застройщика.

1. Гарантия качественного завершения строительства; действует в течение года после сдачи объекта, обязывает застройщика исправлять все строительные недочеты.
2. Десятилетняя гарантия на прочность здания; по ней застройщик исправляет крупные повреждения фундамента, стен, кровли, несущих конструкций.
3. Двухлетняя гарантия, предоставляется на электро-, противопожарное и осветительное оборудование, сантехнику, лифты, подвесные потолки и др.
4. Гарантия исправления повреждений, относится к различным видам повреждений, ущерб определяет суд – например, демонтаж и замена элементов отопительного оборудования.

Земля под застройку

Немало земель на побережье и в горах Франции не подлежат застройке, поэтому перед покупкой необходимо уточнить, возможно ли строительство на определенном участке. Эту информацию можно получить по местному плану градостроительства района (PLU – Plan Local d’urbanisme). Ознакомиться с ним помогает агент.

При строительстве следует учитывать специальный коэффициент застройки (COS – Coefficient d’Occupation des Sols). Каждому участку присвоен свой коэффициент. Например, при его величине 0,4 для участка в 1 тыс. кв. м площадь дома не может превышать 400 кв. м.

Также необходимо узнать, не загрязнена ли почва из-за выбросов промышленных предприятий. Продавец недвижимости обязан предоставить такую информацию. Если участок находится на берегу реки или горной территории, в мэрии или префектуре можно запросить сведения о возможности наводнения и схода лавин. Кроме того, приобретая такие земли, стоит иметь в виду, что придется освободить публичный проход вдоль кромки воды и проезд для лыжников.

Государство имеет право преимущественной покупки земель, поэтому рекомендуется отправить в мэрию запрос, не зарезервирован ли участок для государственных целей.

При покупке земли в радиусе 500 м от памятника истории у властей потребуется получить разрешение на строительство.

Разрешение на стройку предоставляют два сертификата. Первый – Le certificat d’urbanisme ordinaire ou simplifié – уточняет возможный размер здания и зону строительства, но сам по себе не предоставляет права на застройку. Такое право предоставляет второй сертификат – Le certificat pré-opérationnel ou détaillé. Для его получения необходимо добавить в запрос документ, в котором описаны предполагаемые работы.

Обратите внимание на обстоятельства, которые могут резко увеличить стоимость строительства. Во-первых, подводятся ли к участку необходимые коммуникации: электричество, вода, газ, телефон, – в противном случае подводить необходимые сети придется самостоятельно. Во-вторых, точно ли установлены границы участка, – эту информацию можно запросить в мэрии. В случае необходимости придется проводить дополнительное размежевание местности с помощью геодезиста. Также стоит обратить внимание на рельеф местности. Строительство, например, на наклонном участке также обойдется дороже.

Недвижимость на береговой линии

Владение недвижимостью на берегу накладывает на собственника определенные обязательства:

• минимальное расстояние от построек до нижней линии прилива составляет 100 м;
• градостроительный план ограничивает тип и высоту построек и ограждений, а также использование строительных материалов;
• прибрежная зона должна оставаться общедоступной, поэтому владелец виллы на берегу не может ограничить территорию для «частного пляжа», а местные власти имеют право проложить по частным владениям подъездные пути к воде.

Объекты особой исторической ценности

К недвижимости такого рода относятся, например, средневековые замки. Их количество во Франции достаточно велико, и совершить подобную покупку при наличии соответствующих средств вполне реально. Но при этом может стать проблемой наплыв туристов на частные владения, желающих сфотографироваться на фоне старинного сооружения. Вопрос о том, являются ли такие действия вторжением на частную территорию, неоднозначен. С одной стороны, должны учитываться права собственника, с другой – публичные свободы на посещение исторических памятников. Единого решения в данных ситуациях не предусмотрено, и подобные вопросы рассматриваются в индивидуальном порядке.

Покупка недвижимости по программе «Лизбэк»

Лизбэк (Leaseback) – это уникальная государственная программа, созданная для привлечения частных инвестиций в жилую недвижимость Франции. Иначе – это способ покупки жилья с одновременной сдачей его в аренду на строго определенных государством условиях.

По данной программе покупатель приобретает полностью оборудованное и меблированное жилье для постоянной сдачи в аренду. При этом заключается договор с управляющей компанией, доход от сдачи в аренду гарантируется. Размер дохода составляет 4-5% годовых от стоимости недвижимости с индексированием процентной ставки в зависимости от инфляции.

Кроме того, государство возвращает покупателю НДС в размере 19,6%, внесенный при покупке жилья. Правда, возврат НДС осуществляется при определенных условиях, выполняемых инвестором в течение квартала после сдачи декларации.

Объекты «Лизбэк» расположены в наиболее привлекательных туристических регионах: на побережьях Средиземного моря и Атлантики, в Альпах, Париже и его пригородах. «Лизбэком» может быть любая недвижимость, однако наиболее распространены следующие виды:

• туристические резиденции – квартиры в курортных зонах или Париже;
• бизнес-резиденции – жилые комплексы, оснащенные бизнес-центром и расположенные вблизи аэропортов или промышленных зон;
• студенческие резиденции – небольшие студии вблизи учебных заведений и в дешевых кварталах крупных городов;
• резиденции для пожилых людей – комплексы, где дополнительно предоставляются медицинские услуги. Такие объекты являются наиболее инвестиционно привлекательными.

Договор с управляющей компанией заключается на девять лет, по истечении этого срока его можно продлить. По окончании срока собственник имеет право распоряжаться жильем по своему усмотрению. В любой момент действия договора владелец имеет право продать недвижимость, однако в данном случае стоимость будет существенно снижена.

В зависимости от условий договора в нем может быть указано, что владелец имеет право проживать в данном жилище несколько недель в году, но при этом получаемый доход от аренды будет ниже. Единственной обязанностью владельца является уплата местного налога на недвижимость. За одно-двухкомнатную квартиру он составляет примерно €300 в год. Все остальные платежи берет на себя управляющая компания. Дополнительно оплачивать ее услуги не нужно – эти расходы учитываются при расчете дохода, который будет гарантирован владельцу.

Под объекты «Лизбэк» можно оформить ипотеку. Некоторые банки предоставляют специальные ипотечные программы для подобной недвижимости. Сумма кредита может достигать 70%.

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Прибыв во Францию для покупки собственного жилья, покупатель может остановиться в съемном жилье. Нередко этот вариант оказывается дешевле проживания в гостинице.

Процесс арендования жилья во Франции аналогичен российскому. Стороны заключают договор аренды, в котором указываются адрес, площадь объекта, срок и стоимости аренды, входят ли в плату коммунальные платежи и т. д. Перед въездом арендатор вносит залог в размере трехмесячной арендной платы. Задаток служит гарантией арендодателю в сохранности мебели, отделки и т. д. Если все в порядке, он впоследствии возвращается арендатору. Возможно и единовременное внесение всей стоимости аренды. В таком случае арендатор получает ваучер – документ, подтверждающий факт аренды.

Стоит иметь в виду, что для аренды на длительный срок владелец жилья может запросить у арендатора вид на жительство или разрешение на работу.

Стоимость месячной аренды зависит от местоположения, площади, технической оснащенности объекта. Разброс цен колоссальный. Например, в Париже можно снять студию за €400 или апартаменты за €5 тыс.