Нынешний информационный фон непрост для решения о покупке какой-либо недвижимости. Революции, снижающиеся рейтинги и падающие правительства, живущие своей загадочной жизнью евро и доллар – все это факторы, заставляющие сомневаться. Но может за информационной смутой скрывается время покупать? Prian.ru, призвав на помощь экспертов, попытался разобраться.

***
Говорить мы будем, учитывая запросы рядового покупателя. То есть вас. Вы не долларовый миллионер, но человек известного достатка, располагающей определенной суммой для покупки недвижимости за рубежом (скажем, 100-200 тысяч у.е.) и желающий «начать процесс». Не масштабные инвестиции, а конкретную покупку. Для себя.

Вы НЕ хотите:

А – прогадать (купить квартиру за 100 тысяч евро и через месяц с удивлением узнать, что теперь она стоит только 75);
Б – попасть (купить квартиру за 100 тысяч евро и через месяц с удивлением узнать, что теперь за нее ежегодно придется доплачивать тысяч 10: новый налог ввели);
В – потерять (купить квартиру за 100 тысяч евро и через месяц с удивлением узнать, что теперь ее нет: народные массы в порыве благородного гнева снесли ее вместе с президентским дворцом и местной тюрьмой).

С пунктом В все более менее понятно: можно посмотреть в какие страны не рекомендует ездить МИД и наложить на свои ограничения и предубеждения. Два первых пункта требуют менее эмоционального анализа.

***

Мы живем в век информации. У всех есть интернет, все смотрят телевизор и нам КАЖЕТСЯ, что происходит всеобщая катастрофа. Говорят, Греция скоро перестанет быть Грецией, Египет – Египтом, а евро – евро. Но чем нынешнее время в действительности отличается от любого другого? Многие эксперты замечают: да, в мире есть трудности, но это отнюдь не предвестник глобальной катастрофы.

«Сейчас в Еврозоне довольно сложная экономическая ситуация. Но сложная она по меркам Европейского Союза, - замечает Директор Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ, д.э.н. Вадим Засько, - действительно серьезных потрясений, способных существенно ухудшить деловой климат или обрушить в ближайшем будущем цены на рынках таких стран, как Испания, Италия, Кипр – нет. Кризис в ЕС – это не кризис в России или в странах со слабой экономикой, когда может рухнуть все. Кризис в ЕС – это нормальная ситуация по оздоровлению экономики».

***

Ну вот, уже лучше. Оказывается даже в гибнущей по телевизору Европе не все так плохо. Да, это всего лишь мнение эксперта, ему можно верить, можно не верить…А можно прислушаться и задуматься: как именно вы представляете себе крах Старого света?

Представляете? Молодцы! Но деньги-то все равно жгут карман. Сидеть на них не хочется, а вот купить домик, напротив, хочется давно. Есть, конечно, и золото, и акции... Но недвижимость же так ценна своей понятностью и осязаемостью, она не зависит от малоблизких нам «интервенций». И домик, домик на берегу моря – он по-прежнему не дает покоя!

Покупка недвижимости, как способ сохранения (даже не преувеличения) капитала – и сейчас один из двух основных покупательных мотивов россиян. И пусть недвижимость не единственный и, возможно, даже не самый выгодный способ. Зато один из самых надежных.    

«Инвестиции в жилую недвижимость традиционно считаются оправданным решением в рамках защитных стратегий, - подтверждает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент". Правда, речь идет о ликвидных объектах и о рынках с минимальными рисками. Доходность таких инвестиций, как правило, невелика. Большинство других инструментов, включая консервативные, например, банковский депозит, как правило, отличаются более высокой доходностью».

«Недвижимость – очень важный актив, который в любых ситуациях девальвирует свою стоимость медленнее и менее всего, по сравнению с другими активами - ценными бумагами, золотом, валютой и т.д., - добавляет Вадим Засько. В отличие от России в промышленно развитых странах, в кризисных ситуациях, в условиях замедления роста экономики недвижимость имеет тенденцию к снижению цены. При этом речь идет о массовой недвижимости. Недвижимость элитная или эксклюзивная может и расти в цене, потому что начинает выступать средством сохранения капитала».

***

Итак, Европа, если и рушится, то неторопливо, недвижимость вроде тоже остается интересным активом.

Но нас еще смущают цифры. Статистика из разных стран, в том числу и та, которую можно увидеть на Prian.ru, свидетельствует: покупают в мире меньше, строят меньше, продают дешевле. Так может не стоит спешить с покупкой?  И почему, если все официально дешевеет, цены у продавцов не снижаются? Иными словами, не завышают ли риэлторы цены?

Говорить за всех мы не можем. В конце концов, риэлторы-агенты как раз живут за счет продажи объектов и право каждого покупать или не покупать понравившееся «нечто» по предлагаемой цене.

К тому же очевидно, что макроэкономические параметры и не всегда отражают маленькую реальность. А глобальная статистика имеет весьма условную связь с конкретными объектами, потому что цену на них определяет еще сотня других факторов.

«Безусловно, связь это относительная», подтверждает Вадим Засько. - Например, в Германии цены в Восточной части Берлина растут, а в Западной – падают. В целом, в Берлине тенденция на снижение цен, а например, в Мюнхене – рост».

Эту «нестыковку» объясняет на примере популярной у россиян Испании руководитель департамента «Страны Западной Европы» консалтинговой компании «Страна Плюс» Яна Добровольская. «Недвижимость в небольших развивающихся городках в отдалении от  побережья изначально строилась для внутреннего рынка, - говорит она. - В то же время  экономика страны в целом развивалась, росли доходы населения, условия по ипотеке были просто сказочными, так что любой работающий испанец мог - и стремился - купить себе такое жилье. Сейчас ситуация изменилась, многие новостройки стали невостребованными. В то же самое время курортная недвижимость по-прежнему интересует многих. С учетом популярности большинства испанских курортов и практически полного отсутствия новой застройки, возникают обоснованные предпосылки для роста цен в наиболее раскрученных зонах».

Общаясь с продавцами чего бы то ни было, я никогда не слышал, чтобы они говорили: ребята, сейчас неудачное время для покупки. И, предполагаю, никогда не услышу. Но видеть в этом резко возросшее стремление заработать на расточительных россиянах, по меньшей мере, странно. Давайте согласимся, что на нас хотят заработать не больше и не меньше, чем в любое другое время.

***

Предположим, вы ищите объект лично для себя – причем не для скорой перепродажи. Краха нам не обещают, но удачное ли сейчас время для такой покупки – только с финансовой точки зрения? И не получится ли что, купив сегодня, где бы то ни было, завтра вы гарантированно потеряете в цене?

Все зависит от конкретной ситуации в конкретной стране и даже от конкретного района, где находится объект недвижимости, - утверждает Вадим Засько - В целом экономики промышленно-развитых стран развиваются циклически, поэтому выгодно покупать недвижимость, когда идет экономический спад и, следовательно, снижение цен, а продавать на подъеме. Если же говорить о ценах, то возможна их волатильность в районе 2-3% в ту или иную сторону, но четко выраженных тенденции на снижение или рост цен на недвижимости в таких странах как Кипр, Испания, Италия не наблюдается.

«Если речь идет о спекулятивном интересе и основной мотив сделки - инвестиционная составляющая, наиболее привлекательно выглядят максимально ликвидные объекты среднего и высокого ценового сегмента в развитых странах со стабильной экономической ситуацией – добавляет Максим Клягин. Альтернативным вариантом может быть приобретение жилой недвижимости в популярных курортных регионах развивающихся стран. Одновременно, стоит, конечно, учитывать, что покупка сравнительно недорогих объектов в развивающихся странах подразумевает риски.
Преимущество будет у наиболее развитых стран Западной Европы, наиболее крупных городов, и это уже отражается в динамике цен на недвижимость, например, Лондона, где фиксируется заметный восходящий тренд».

***

Итак. Сейчас НОРМАЛЬНОЕ время для покупки недвижимости за рубежом для своих нужд. Оно не лучше и не хуже других, просто к факторам, которые стоит учесть перед тем как отдавать деньги, добавилось ощущение всеобщей нестабильности. Которую многие предсказывают и никто не может оценить.

Но глобальные потрясения не всегда влекут за собой локальные. Нефть, золото, рубли (вы не забыли – есть же еще и рубли), недвижимость - куда бежать, где спасаться? Это вопросы масштабные и на них прекрасно ответили мудрые китайцы. «В кастрюле с горячей водой нет холодного места» – говорят они.

При решении же ваших собственных локальных задач, огромную роль играют «маленькие» - личные аргументы и общие принципы. О последних выше сказали эксперты. А ваши личные потребности могут оказаться куда значительнее любых финансовых катаклизмов – и могут быть вообще не связаны с желанием сохранить накопленное.

Риски есть и тут. Если вы выбираете автомобиль, никто не может дать вам гарантию, что конкретный экземпляр не сломается. Надежность марки в целом может быть на уровне, но даже у самых элитных брендов 1 экземпляр из 200 оказывается проблемным. Что лишь подтверждает качество марки (читай - региона) в целом.

Мало кто может сейчас предсказать дальнейшее развитие макроэкономической ситуации.  При этом я глубоко убеждена в том, что недвижимость для личных целей – будь то квартира на внутреннем рынке или домик за рубежом  - нужно покупать, когда на это есть личные основания и предпосылки – внутренняя готовность, наличие средств и наконец, желание и - или - необходимость в приобретении, - говорит Яна Добровольская.

Небесспорное, но очень практическое мнение. Подумайте

P.S. Неплохо бы оценить ситуацию в конкретных регионах – но об этом уже в следующем материале.

Удачных покупок!

Приан.